Despăgubirea pentru expropriere poate fi contestată: cum se stabilește suma și ce drepturi are proprietarul

Suma stabilită administrativ poate fi verificată de instanță

În procedurile reglementate de Legea nr. 255/2010, expropriatorul identifică imobilele care intră în coridorul lucrării și estimează despăgubirile. Potrivit art. 5 din lege, sumele individuale sunt estimate pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici.

Faptul că o anumită sumă este stabilită în procedura administrativă nu înseamnă însă că proprietarul nemulțumit este obligat să o considere definitivă. Art. 22 din Legea nr. 255/2010 permite expropriatului să solicite instanței verificarea cuantumului despăgubirii.

Atunci când există diferențe importante între situația reală a proprietății și datele folosite la evaluare sau când proprietarul consideră că suma nu reflectă criteriile legale, documentația poate fi analizată de un avocat în materia exproprierilor pentru a stabili dacă există temei pentru un demers judiciar.

Ce rol are „grila notarială”

În limbajul curent, proprietarii folosesc frecvent expresia „grila notarială” pentru valorile din studiile de piață întocmite pentru camerele notarilor publici. Aceste valori au un rol important în etapa administrativă a exproprierii, deoarece Legea nr. 255/2010 obligă expropriatorul să le aibă în vedere la estimarea despăgubirii.

Este însă greșit să se concluzioneze că, într-un proces, despăgubirea trebuie să fie stabilită exclusiv prin preluarea unei valori din aceste studii.

Prin Decizia nr. 78 din 15 noiembrie 2021, obligatorie pentru instanțe, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează în sensul că trebuie avute în vedere atât expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cum se stabilește valoarea în instanță

Art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Pentru stabilirea valorii, experții și instanța trebuie să țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de prejudiciul produs prin expropriere.

Acest lucru înseamnă că două terenuri cu aceeași suprafață nu au în mod necesar aceeași valoare. Pot fi relevante amplasamentul, accesul la drum, utilitățile, frontul stradal, forma parcelei, categoria de folosință, caracterul intravilan sau extravilan, regimul urbanistic și posibilitățile reale de utilizare.

În cazul construcțiilor, trebuie analizate și caracteristicile tehnice, suprafața, destinația, starea și celelalte elemente care influențează valoarea. De aceea, analiza unor despăgubiri pentru expropriere nu ar trebui redusă la simpla înmulțire a suprafeței afectate cu o valoare generală pe metru pătrat.

Anunțurile imobiliare nu sunt suficiente

O altă eroare frecventă este compararea automată a despăgubirii cu prețurile cerute în anunțurile imobiliare.

Legea nr. 33/1994 se referă la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel. Prin urmare, în evaluarea judiciară sunt importante tranzacțiile comparabile și gradul real de comparabilitate dintre acestea și imobilul expropriat.

Exproprierea parțială poate produce un prejudiciu suplimentar

În proiectele de infrastructură este frecventă exproprierea numai a unei părți dintr-un teren. În această situație, proprietarul păstrează suprafața rămasă, dar valoarea sau utilitatea acesteia poate fi afectată.

De exemplu, terenul rămas poate pierde accesul, poate căpăta o formă dificil de utilizat, poate deveni mai greu construibil sau își poate diminua funcționalitatea economică. În asemenea situații, art. 26 din Legea nr. 33/1994 permite luarea în considerare a prejudiciului produs proprietarului.

Prejudiciul nu se prezumă însă doar pentru că exproprierea este parțială. El trebuie identificat, demonstrat și evaluat în raport cu situația concretă.

Proprietarul poate încasa suma și poate contesta cuantumul

O întrebare importantă este dacă proprietarul trebuie să refuze despăgubirea pentru a putea cere mai mult în instanță. Forma actuală a art. 19 alin. (11) din Legea nr. 255/2010 permite, la cerere, eliberarea despăgubirii inclusiv titularilor drepturilor reale care nu sunt de acord cu cuantumul stabilit, dacă își dovedesc drepturile asupra imobilului.

Dacă ulterior, prin hotărâre judecătorească definitivă, se stabilește un cuantum superior, expropriatorul eliberează, la cerere, diferența dintre despăgubirea stabilită de instanță și cea stabilită administrativ, proporțional cu dreptul deținut.

Prin urmare, încasarea sumei stabilite administrativ nu înseamnă, în condițiile prevăzute de lege, renunțarea automată la dreptul de a solicita verificarea cuantumului.

Care este termenul pentru contestarea despăgubirii

Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit se poate adresa instanței în termenul general de prescripție, care curge de la data comunicării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii. Termenul general prevăzut de art. 2.517 din Codul civil este de trei ani.

Este important ca acest moment să nu fie confundat cu data la care proprietarul a aflat că un proiect va trece prin zonă sau cu data publicării hotărârii Guvernului care declanșează procedura.

Contestarea despăgubirii nu suspendă transferul proprietății

Acțiunea privind cuantumul despăgubirii are un obiect precis. Legea nr. 255/2010 prevede că expropriatul nu poate, prin această cale, să conteste transferul dreptului de proprietate către expropriator, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului și ale transferului.

Pentru soluționarea cauzei, instanța constituie o comisie de trei experți: unul numit de instanță, unul desemnat de expropriator și unul din partea persoanelor supuse exproprierii. Despăgubirea acordată de instanță nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât suma solicitată de persoana îndreptățită.

Legea prevede și că cererile pentru stabilirea dreptului la despăgubire și a cuantumului acesteia sunt scutite de taxa judiciară de timbru. Cheltuielile necesare expertizelor se avansează însă potrivit regulilor de drept comun.

Nu orice despăgubire va fi majorată

Posibilitatea de a contesta suma nu înseamnă că orice despăgubire stabilită administrativ este greșită sau că orice proces se va încheia cu o majorare.

Analiza trebuie făcută pornind de la actele proprietății, documentația cadastrală, suprafața afectată, categoria de folosință, construcțiile existente, situația urbanistică, raportul de evaluare și, după caz, efectele exproprierii asupra părții rămase.

În final, dreptul proprietarului nu este de a primi orice sumă solicitată, ci de a beneficia de despăgubirea dreaptă garantată de Constituție și de posibilitatea ca valoarea stabilită administrativ să fie verificată de o instanță pe baza criteriilor prevăzute de lege.

Informațiile prezentate au caracter general și sunt raportate la cadrul legislativ în vigoare la data publicării. Situația fiecărui imobil trebuie analizată separat, pe baza actelor și împrejurărilor concrete.